Existem algumas razões próprias para se fazer uma avaliação técnica de um imóvel. E existem algumas ocasiões especiais para que se faça uma avaliação técnica imobiliária. Quando deve ser feito? Por quem? Qual a finalidade?
Estas perguntas todas merecem respostas e tem respostas! Vejamos:
Primeiramente o por que? Para se chegar ao DVMI - Determinar o Valor de Marcado de um Imóvel!
Quando se faz uma ma ATI - Avaliação Técnica Imobiliária? Qual você precisa apresentar o VRMI - Valor Real de Mercado de um Imóvel. Isso pode ser quando um determinado está fazendo parte de um Inventário, para divisão de bens, ou partilha de bens entre os herdeiros. Quando um determinado está sendo dado em garantia, seja esta garantia hipotecária, garantia judicial, garantia para uma empresa, garantia fiduciária, etc...Quando um determinado imóvel foi penhorado por uma ação judicial e precisa ser apurado o VRMI, em todas estas situações é que se usa do recurso de uma ATI. Portanto é aconselhável, você usar um profissional devidamente qualificado e gabaritado e com experiência para poder realizar esta ATI. Aliás, um imóvel é em muitos casos se não em todos os casos, o maior patrimônio de uma pessoa ou de uma família, em muitos casos a pessoa ou a família levou uma vida inteira ou muitas gerações para conseguir um imóvel ou um patrimônio imobiliário expressivo e não pode perder assim, ou jogar fora com preço fora da realidade. As vezes se perde de vender um imóvel por que o seu preço está hiper avaliado, com preço determinado muito acima do que se determina o mercado, então se deixa de vender e se perde dinheiro por causa disto. Em outras situações se vende rapidamente um imóvel por que o seu preço está muito abaixo do que vale no mercado atual, então se perde dinheiro também neste caso. Assim fazer uma ATI - Avaliação Técnica Imobiliária, você precisa fazer com profissionais sérios e responsáveis. Uma avaliação técnica e completa chega a mais de 100 páginas, não se trata apenas de colocar em uma página o que alguém acha que o imóvel vale. Muito pelo contrário. É preciso fundamentar este valor por (A) + (B) do por que tal imóvel vale esse valor, com pesquisa de mercado, com contéudo de informação abalizada, para que se possa comprovar a veracidade da avaliação em relação ao IA - Imóvel Avaliado. Para ser uma ATI - Avaliação Técnica de um Imóvel, é preciso seguir normas como a da ABNT a norma Padrão ABNT - NBR 14.653 e legislações vigentes no pais que regulamentam essa atividade tão importante a ponto de DVMI - Determinar o Valor de Mercado do Imóvel. Veja algumas destas regulamentações:
D.O.U nº 100, de 26.05.06, pág. 135, Sessão 1 Dispõe sobre a competência do Corretor de Imóveis para a elaboração de parecer técnico de avaliação imobiliária e dá outras providências. O CONSELHO FEDERAL DE CORRETORES DE IMÓVEIS - COFECI, no uso das atribuições que lhe confere o artigo 16, inciso XVII, da Lei n° 6.530, de 12 de maio de 1978, CONSIDERANDO o disposto no art. 3º, da Lei nº 6.530/78, que atribui ao Corretor de Imóveis, entre outras, a competência para opinar sobre comercialização imobiliária; CONSIDERANDO o disposto no art. 39, VIII, da Lei nº 8.078/90 (Código de Defesa do Consumidor), que obriga o fornecedor de serviços a seguir as diretrizes das normas técnicas da Associação Brasileira de Normas Técnicas - ABNT; CONSIDERANDO a normatização, pela ABNT, dos procedimentos gerais na avaliação de bens, através da norma NBR 14653-1, e das avaliações de imóveis urbanos e rurais através das normas NBR 14653-2 e NBR 14653-3, respectivamente; CONSIDERANDO que as grades curriculares dos cursos de especialização em avaliação de imóveis e superiores em gestão imobiliária incluem disciplinas em que são ministrados os conhecimentos necessários à elaboração de Parecer Técnico de Avaliação Mercadológica; CONSIDERANDO a decisão adotada pelo Egrégio Plenário, na Sessão realizada nos dias 14 e 15 de março de 2006; RESOLVE: DA COMPETÊNCIA Art. 1º - A elaboração de Parecer Técnico para determinação do valor de mercado de imóvel será permitida ao Corretor de Imóveis, observado o disposto na presente Resolução. Parágrafo único - Entende-se por Parecer Técnico de Avaliação Mercadológica o documento elaborado por Corretor de Imóveis no qual é apresentada, com base em critérios técnicos, análise de mercado com vistas à determinação do valor comercial de um imóvel, judicial ou extra-judicialmente. DA COMPETÊNCIA PARA ELABORAÇÃO DE PARECER TÉCNICO DE AVALIAÇÃO MERCADOLÓGICA Art. 2º - É competente para elaboração de parecer técnico de avaliação mercadológica o Corretor de Imóveis, pessoa física, regularmente inscrito em Conselho Regional de Corretores de Imóveis e com inscrição válida no Cadastro Nacional de Avaliadores Imobiliários que seja, cumulativa ou alternativamente: I) possuidor de diploma de curso superior em gestão imobiliária ou equivalente; II) possuidor de certificado de especialista em avaliação imobiliária. II) possuidor de certificado de conclusão de curso em avaliação imobiliária. (redação dada pela Resolução COFECI nº 1.044/07) Parágrafo único - Somente serão aceitos, para fins de inscrição no Cadastro Nacional de Avaliadores Imobiliários, os certificados de cursos reconhecidos pelo COFECI. DO PARECER TÉCNICO DE AVALIAÇÃO MERCADOLÓGICA Art. 3º - O parecer técnico de avaliação mercadológica deverá conter, sob pena de nulidade, os seguintes requisitos mínimos: I) identificação do solicitante; II) objetivo do parecer técnico; III) identificação e caracterização do imóvel; IV) indicação da metodologia utilizada; V) valor resultante e sua data de referência; VI) identificação, breve currículo e assinatura do Corretor de Imóveis avaliador; VII) selo certificador fornecido pelo Conselho Regional de Corretores de Imóveis. § 1º - São requisitos para caracterização do imóvel: a) identificação de seu proprietário; b) número da matrícula no Cartório do Registro de Imóveis; c) endereço completo ou descrição detalhada de sua localização. § 2º - A descrição do imóvel deve conter, no mínimo: a) medidas perimétricas, medida de superfície (área), localização e confrontações; b) descrição individualizada das benfeitorias, se houver; c) contextualização do imóvel na vizinhança e infra-estrutura disponível; d) aproveitamento econômico do imóvel; e) data da vistoria. § 3º - Ao Parecer Técnico de Avaliação Mercadológica recomenda-se estarem anexados: a) mapa de localização; b) certidão atualizada da matrícula no Cartório do Registro de Imóveis; c) relatório fotográfico. DO CADASTRO NACIONAL DE AVALIADORES IMOBILIÁRIOS Art. 4º - Compete ao Conselho Federal de Corretores de Imóveis organizar, gerir, manter e compartilhar com os Conselhos Regionais o Cadastro Nacional de Avaliadores Imobiliários, bem como expedir Certificados de Registro de Avaliador Imobiliário para Corretores de Imóveis nele inscritos. Art. 5º - Para inscrição no Cadastro Nacional de Avaliadores Imobiliários o Conselho Federal poderá exigir aprovação prévia em prova de conhecimentos sobre avaliação mercadológica de imóveis. Art. 6º - Para cada um dos serviços abaixo relacionados será recolhida, através do sistema bancário em conta corrente do Conselho Federal, taxa em valor correspondente a 30% (trinta por cento) do valor-base da anuidade da pessoa física no exercício: I) inscrição para prova de conhecimentos sobre avaliação mercadológica de imóveis; II) registro ou renovação de registro no Cadastro Nacional de Avaliadores Imobiliários. DO CERTIFICADO DE REGISTRO DE AVALIADOR Art. 7º - A todo Corretor de Imóveis registrado no Cadastro Nacional de Avaliadores Imobiliários será expedido Certificado de Registro contendo: I) nome por extenso do Corretor de Imóveis; II) menção ao Conselho Regional em que está inscrito, número e data de inscrição; III) número de inscrição no CPF/MF; III) tipo de habilitação profissional para inscrição no Conselho Regional; (redação dada pela Resolução COFECI nº 1.044/07) IV) tipo de habilitação profissional para inscrição no Conselho Regional; IV) órgão expedidor do título de conclusão de curso de avaliação imobiliária, se houver; (redação dada pela Resolução COFECI nº 1.044/07) V) tipo de certificação e órgão expedidor do título de especialista em avaliação imobiliária, se houver; V) data limite de validade do Certificado de Registro; (redação dada pela Resolução COFECI nº 1.044/07) VI) data limite de validade do Certificado de Registro; VI) data de expedição do Certificado de Registro e assinaturas do profissional, do Presidente e do Diretor Secretário do Conselho Federal. (redação dada pela Resolução COFECI nº 1.044/07) VII data de expedição do Certificado de Registro e assinaturas do profissional, do Presidente do Conselho Federal e do Presidente do Conselho Regional. (revogado pela Resolução COFECI nº 1.044/07) § 1º - O Certificado de Registro de Avaliador Imobiliário tem validade de 03 (três) anos, contados de sua emissão. § 2º - A renovação do registro poderá depender de aprovação em nova prova de conhecimentos sobre avaliação mercadológica de imóveis. § 3º - O Certificado de Registro de Avaliador Imobiliário poderá ser substituído ou complementado, a critério do COFECI, com a mesma validade, pelo Cartão de Identidade de Avaliador Imobiliário. DO SELO CERTIFICADOR Art. 8º - É requisito essencial para validade do Parecer Técnico de Avaliação Mercadológica a afixação, no documento, de selo certificador fornecido pelo Conselho Regional da jurisdição. Parágrafo único - O selo certificador terá numeração individual e seqüenciada, com mecanismo que permita autenticação e certificação de código de segurança. Art. 9º - O Conselho Regional de Corretores de Imóveis poderá cobrar, para o fornecimento do selo certificador, taxa não excedente a 10% (dez por cento) do valor da anuidade-base do exercício. Art. 10 - O fornecimento do selo certificador, em três vias, condiciona-se ao preenchimento, pelo Avaliador, de Declaração de Avaliação Mercadológica em documento eletrônico ou de papel fornecido sem ônus pelo Conselho Regional. § 1º - O Conselho Regional deverá arquivar uma via da Declaração de Avaliação Mercadológica, juntamente com uma via do correspondente selo certificador. § 2º - O selo certificador fica vinculado à Declaração de Avaliação Mercadológica, vedada a utilização de qualquer outro para o Parecer Técnico de Avaliação Mercadológica correspondente. § 3º - O selo certificador poderá ser emitido eletronicamente. Art. 11 - É responsabilidade do avaliador requerer junto ao Conselho Regional a expedição do selo certificador no Parecer Técnico de Avaliação Mercadológica. Art. 11 - São responsabilidades do Avaliador: (redação dada pela Resolução COFECI nº 1.044/07) I) requerer junto ao Conselho Regional a expedição do selo certificador; (incluído dada pela Resolução COFECI nº 1.044/07) II) fixar o selo certificador nas respectivas vias do Parecer Técnico de Avaliação Mercadológica. (incluído dada pela Resolução COFECI nº 1.044/07) DO ARQUIVAMENTO PARA FINS DE FISCALIZAÇÃO Art. 12 - O Corretor de Imóveis Avaliador deverá manter em arquivo, por 05 (cinco) anos, cópias do Parecer Técnico de Avaliação Mercadológica, da Declaração de Avaliação Mercadológica e do vinculado selo certificador, os quais deverão ser apresentados, se e quando solicitados pelo Conselho Regional, no prazo máximo de 05 (cinco) dias úteis. DISPOSIÇÕES FINAIS Art. 13 - O Presidente do Conselho Federal de Corretores de Imóveis regrará, através de Ato Normativo de observância obrigatória: I) a forma de inscrição no Cadastro Nacional de Avaliadores Imobiliários; II) a instituição de prova de conhecimentos sobre avaliação mercadológica de imóveis; III) a instituição de modelos dos documentos e do selo certificador previstos nesta Resolução; IV) a instituição de modelo básico de Parecer Técnico de Avaliação Mercadológica. Art. 14 - Esta Resolução entra em vigor 90 (noventa) dias após a data de sua publicação, revogadas as disposições contrárias. Art. 14 - A transgressão a quaisquer dos dispositivos desta Resolução, especialmente no que respeitar ao comportamento ético do Avaliador, será considerada infração ética de natureza grave, nos termos definidos pela Resolução COFECI nº 326/92 (Código de Ética Profissional). (redação dada pela Resolução COFECI nº 1.044/07) Art. 15 - Esta Resolução entrará em vigor 90 (noventa) dias após a data de sua publicação, revogadas as disposições contrárias. (incluído pela Resolução COFECI nº 1.044/07) Brasília (DF), 22 de maio de 2006 CURT ANTÔNIO BEIMS Diretor Secretário JOÃO TEODORO DA SILVA Presidente
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